Una pareja en la que cada integrante percibe alrededor de 1,7 millones de pesos de bolsillo podría calificar para un crédito hipotecario cercano a los 80.000 dólares, según la simulación oficial que acompaña el lanzamiento del programa. La cifra de ingresos representa más del doble del salario promedio formal de la economía argentina y deja afuera a una porción significativa de los hogares que buscan acceder a la primera vivienda.

La regla del 25% y la actualización por UVA

El mecanismo establece que la cuota mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. Para un préstamo equivalente a 80.000 dólares a 25 años, con una tasa máxima de UVA más 7%, el primer pago se ubica en 865.098 pesos. Ese piso de cuota lleva el ingreso neto mínimo requerido a 3.460.391 pesos por mes. La cuota no es estable: el capital se ajusta por Unidad de Valor Adquisitivo, de manera que el monto en pesos se actualiza periódicamente a lo largo de la vida del crédito.

Cuánto se financia y cuánto pone el comprador

El ejemplo oficial toma una propiedad valuada en 106.667 dólares, de los cuales el crédito cubre hasta el 75%, equivalentes a unos 120.920.000 pesos o 80.000 dólares al tipo de cambio oficial. El 25% restante queda a cargo del comprador, junto con los gastos de escrituración, escribano e impuestos asociados, que la simulación no contempla.

• Tasa máxima permitida: UVA más 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.
• Destino: compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.
• Topes de fondeo: 200.000 millones por licitación y hasta 20% por entidad financiera.

Cómo se financia el esquema con fondos previsionales

El dinero que alimenta los préstamos proviene de licitaciones de plazos fijos ajustados por UVA entre entidades financieras, fondeadas con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. Las colocaciones a un año ofrecen una tasa mínima de UVA más 2,50% y las de cinco años, UVA más 4,50%. Cada vez que un banco gana una puja, dispone de 90 días corridos para transformar esos depósitos en créditos hipotecarios efectivamente desembolsados.

Comparado con el año anterior, cuando los créditos UVA atravesaban restricciones de fondeo y tasas más cercanas al UVA más 8,5% en promedio, el nuevo programa muestra una baja explícita en la tasa máxima y un mayor volumen de recursos disponibles, con un total licitado que ronda los 2 billones de pesos. Para la familia riojana promedio, el cambio más concreto es el piso de ingresos exigido: salvo en hogares con dos aportantes formales en la franja de los 1,7 millones de pesos, la cuota inicial deja al crédito fuera de alcance, mientras que el riesgo de inflación sigue trasladándose a la cuota a través del ajuste por UVA.