Vender una propiedad en la Ciudad dejó de pagar dos tributos clave, pero la operación todavía carga con sellos, comisiones y gastos de escribano

Vender una propiedad del patrimonio personal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dejó de pagar dos tributos que durante años formaron parte del costo fiscal de una operación: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), derogado a mediados de 2024, y el impuesto cedular sobre la renta financiera, exento para las ventas ocasionales de personas físicas. Aun así, el precio acordado no es el único número que cuenta al cierre de una compraventa: comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano, Impuesto de Sellos y eventuales cargos del banco, en los casos financiados con crédito hipotecario, siguen formando parte del presupuesto que deben calcular tanto vendedor como comprador.

ITI y cedular: dos tributos que ya no impactan al vendedor ocasional

ITI y cedular: dos tributos que ya no impactan al vendedor ocasional

El ITI regía para las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 y equivalía al 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, representaba US$1.500. Su eliminación configuró un alivio directo para quienes vendían inmuebles comprados con varios años de antigüedad, sin obligación de reemplazo por otro tributo de características equivalentes.

Para los inmuebles comprados desde 2018 en adelante, el gravamen que se aplicaba sobre la ganancia era el impuesto cedular, con una alícuota del 15% sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor de compra actualizado por inflación. La medida dispuesta por la normativa vigente alcanzó a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó la fuente consultada, el CEO de la desarrolladora Spazios, Gonzalo Tapiola. La excepción opera, en cambio, sobre quienes realizan una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, caso en el cual las ganancias tributan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias.

Comisiones, escribano y sellos: los costos que la operación sigue arrastrando

Comisiones, escribano y sellos: los costos que la operación sigue arrastrando

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse en una franja del 3% al 4% sobre el precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese concepto se suman los honorarios del escribano, regulados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad, y el Impuesto de Sellos, que en CABA tiene una alícuota general del 3,5% sobre el valor de la operación.

Sobre este último punto, Tapiola señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor aproximado de $220.000.000, umbral que de ser superado deja al tributo aplicable únicamente sobre el excedente. El cuadro difiere en la provincia de Buenos Aires, donde la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor.

Cuando la compra se financia con hipoteca, se suman tasación, seguros y cargos bancarios

Cuando la compra se financia con hipoteca, se suman tasación, seguros y cargos bancarios

Si la operación se concreta mediante un crédito hipotecario, el comprador debe contemplar, además de los conceptos anteriores, la tasación del inmueble, los seguros obligatorios —que incluyen seguro de vida y seguro de incendio sobre la propiedad— y los cargos administrativos que perciben las entidades financieras por la gestión del préstamo. El conjunto configura un costo adicional que varía según la entidad, el monto financiado y el plazo acordado.

Qué cambia en el bolsillo de una familia porteña

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Para una familia que vende en CABA una propiedad adquirida antes de 2018, la eliminación del ITI representó en 2024 un ahorro equivalente al 1,5% del precio de venta; en una operación de US$100.000, unos US$1.500 que ya no integran el cuadro de gastos. Si la compra fue posterior, la exención del impuesto cedular sobre la ganancia eventual elimina otro componente que podía llegar al 15% de la diferencia entre valor de compra y de venta, actualizada por inflación.

En el lado del comprador, la ecuación cambió en sentido inverso: la incidencia del Impuesto de Sellos, la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y, cuando se financia, los costos del crédito hipotecario, mantienen la estructura general de gastos. La diferencia respecto de años anteriores se concentra en la mayor previsibilidad de la carga, toda vez que desaparecieron los tributos específicos sobre la operación, aunque la presión fiscal sobre la compraventa no se redujo en términos proporcionales al precio del inmueble.

• ITI eliminado a mediados de 2024: representaba el 1,5% del precio para propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular exento para ventas ocasionales de personas físicas, incluso segunda propiedad como inversión; sigue vigente para desarrolladores y empresas.
• Comisión inmobiliaria habitual: entre el 3% y el 4% del precio de venta, según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: regulados por el Colegio de Escribanos de CABA.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000.
• En provincia de Buenos Aires, alícuota cercana al 2%, con pago habitualmente repartido entre comprador y vendedor.
• Crédito hipotecario: suma tasación, seguros obligatorios (vida e incendio) y cargos administrativos del banco.