Una ventana al techo propio: trece bancos se prenden al crédito hipotecario subsidiado por la ANSES

El viento cambia de dirección para quienes vienen soñando con el techo propio: trece entidades financieras se quedaron con el primer tramo de los 200.000 millones de pesos que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licitó para reactivar el crédito hipotecario. La movida llegó en un momento en el que el mercado inmobiliario venía prácticamente paralizado por la combinación de inflación, tasas siderales y salarios que no podíanle a la cuota, y por eso la noticia se lee como una bocanada de aire fresco para los ahorristas que venían guardando los billetes bajo el colchón esperando una oportunidad seria para pasar del alquiler al ladrillo propio.

En la compulsa, que se cerró la semana pasada, terminaron participando dieciocho bancos con un total de 42 ofertas que sumaban 258.640 millones de pesos. La ANSES, a través del Comité del FGS, adjudicó la totalidad del cupo disponible: 200.000 millones. El grueso del dinero, nada menos que el 82%, se colocó a un plazo de cinco años, unos 164.400 millones de pesos, a una tasa UVA más un spread promedio del 4,94% anual. El tramo restante, poco más de 35.500 millones, se adjudicó por un año, con un diferencial promedio del 2,67% sobre UVA. En ambos casos las entidades debieron mejorar el piso mínimo que se había establecido para entrar en la compulsa.

Las reglas de juego son claras y no se pueden estirar

• Plazo mínimo de quince años.
• Monto máximo de 150.000 UVA por operación, algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio de hoy.
• Destino exclusivo a primera vivienda: no sirve para refaccionar, ampliar ni comprar una segunda propiedad.
• Tasa tope del 7,5% anual más UVA, es decir, ajustable por inflación pero con un techo acotado.
• Los bancos tienen 120 días corridos desde que reciben los fondos para transformarlos en préstamos efectivamente otorgados.

Lo que me resulta particularmente interesante es que varias entidades ya venían anticipándose a este escenario y habían ajustado sus propias líneas a la tasa tope del 7,5%. El Banco Macro, por ejemplo, viene otorgando préstamos a hasta veinte años bajo esa condición; el Credicoop y el BBVA aplican idéntica tasa para clientes que acreditan haberes y están comprando su primera vivienda; y el Banco Ciudad estiró el plazo hasta veinticinco años con la misma referencia. Es decir que la subasta del FGS vino a convalidar un movimiento que el sistema ya estaba empezando a ensayar por su cuenta, empujado por la necesidad de colocar fondos en un mercado donde la gente se había borrado.

El programa contempla, si funciona como está previsto, hasta diez licitaciones sucesivas de 200.000 millones de pesos cada una, con un techo total de 2 billones de pesos. El objetivo declarado por el Gobierno es generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses. Las primeras hipotecas bajo estas condiciones, según trascendió, estarían disponibles antes del cierre de esta semana o a comienzos de la próxima. Quienes estén evaluando la posibilidad deberían empezar a juntar la documentación, porque la diferencia entre quedarse afuera y entrar puede medirse en semanas.

Dicho todo esto, no puedo evitar mirar el plato por la parte medio vacía: la licitación es una herramienta válida para movilizar el mercado de créditos, pero deja afuera la discusión estructural que la Argentina viene arrastrando hace décadas, que es la ausencia de una política de Estado sostenida en el tiempo para resolver el déficit habitacional. Mientras el crédito siga dependiendo de la ingeniería financiera de turno, del humor de un índice como el UVA y de la disponibilidad de fondos de un organismo previsional que tiene otros destinos que atender, la posibilidad de acceder a la primera vivienda seguirá siendo una carrera con obstáculos que muchas familias no llegan a terminar.