Una ronda de ahorro colectivo para llegar al techo propio: cómo funciona el "pasanaku" adaptado al mercado inmobiliario argentino

La mañana en Buenos Aires arranca con una térmica que invita a pensar en proyectos de largo plazo, y no precisamente en la próxima cosecha: cuando el cielo se presenta así, encapotado y con esa humedad que se pega al traje, suelo recordar que muchas decisiones de inversión se toman cuando todavía no hace frío de verdad, y por eso esta nota me interesa más de lo habitual, porque toca un mecanismo financiero que cambia la manera en que un asalariado común puede pensar en comprarse un departamento. El sistema que describo en las próximas líneas es, en esencia, una vuelta de tuerca moderna sobre una práctica ancestral andina, y vale la pena entenderlo paso a paso, sin apuro, porque detrás de cada cifra hay una estrategia de ingeniería social que merece ser analizada con cuidado por quienes están pensando en dar el salto del alquiler a la propiedad propia.

Del "pasanaku" al "Tapiolaku": el viaje del ahorro colectivo

Para contar esta historia conviene empezar por su origen. En Bolivia, desde hace décadas, circula una práctica comunitaria conocida como pasanaku, palabra aimara que describe un esquema mediante el cual un grupo de personas, casi siempre del mismo barrio o círculo de conocidos, se reúne y aporta una cantidad fija de dinero todos los meses; en cada ronda, uno de los integrantes recibe el fondo acumulado y así sucesivamente, hasta que todos hayan pasado por el mismo circuito. La lógica es sencilla: la suma de muchos aportes chicos termina financiando un bien que, de manera individual, sería inalcanzable en el corto plazo.

Esa idea fue tomada por Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, y readecuada al mercado inmobiliario argentino bajo una marca que, sin disimular la inspiración, se llama Tapiolaku. Lo que hace este esquema es reemplazar el pozo de dinero que se entrega a un miembro del grupo por la compra efectiva de una unidad funcional: en lugar de que el beneficiario cobre el equivalente a diez meses de aportes, recibe una propiedad que vale exactamente esa suma acumulada.

La mecánica, ciclo por ciclo

El engranaje básico funciona así: diez personas se inscriben en un grupo y se comprometen a aportar 500 dólares por mes cada una, lo que totaliza 5.000 dólares mensuales. Al cabo de diez meses, el fondo común llega a 50.000 dólares, que es el valor de referencia de la unidad que se va a comprar. En ese punto se realiza un sorteo entre los participantes y el ganador recibe las llaves de su primer departamento, aunque debe seguir pagando sus cuotas como cualquier integrante del grupo. Luego se abre un nuevo ciclo, otra vez de diez meses, y el proceso se repite hasta cubrir a los diez miembros del equipo. En total, transcurren 100 meses, equivalentes a ocho años y cuatro meses, para que cada uno tenga su vivienda. Tal como lo resumió Tapiola: "Al final de los 10 ciclos de 10 meses, o sea, en 100 meses, todos tienen su propiedad de 50.000 dólares".

El punto más sensible de cualquier esquema de ahorro grupal es el riesgo de morosidad, sobre todo cuando alguien ya recibió su departamento y todavía no terminó de pagar su parte. Para acotar ese flanco, la propuesta contempla tres niveles de seguridad creciente, que se eligen según el grado de confianza que exista entre los participantes.

• Deuda explícita en la escritura: el adjudicatario queda registrado como propietario, pero la escritura deja constancia de que mantiene una deuda con el resto del grupo equivalente a las cuotas que aún no completó. Es la variante más simple y la más rápida de instrumentar.
• Condominio con usufructo: todos los integrantes figuran como condóminos de la propiedad y le otorgan al beneficiario un derecho de usufructo, lo que le permite habitarla sin pagar alquiler pero sin transferirle el dominio hasta que termine el ciclo completo. Cubre el riesgo de incumplimiento con un plus de solidez jurídica.
• Fideicomiso como titular: la opción más robusta. Un fideicomiso es la figura legal que mantiene la propiedad a su nombre durante todo el proceso, con un fiduciario que verifica mes a mes el cumplimiento de las condiciones; recién al cierre se otorga la escritura definitiva a cada participante.

Estas tres modalidades funcionan como capas de un mismo seguro: cuanto mayor es la desconfianza inicial entre los miembros, más alto es el nivel de resguardo legal que conviene activar, porque cada escalón suma controles y reduce el margen de maniobra de quien quisiera irse sin haber completado los aportes.

El ajuste por inflación y lo que falta resolver

Hay, además, un problema silencioso que cualquier productor rural conoce bien, y es que el precio de las cosas no se queda quieto mientras uno espera su turno: si al principio del ciclo un departamento vale 50.000 dólares, después de ocho años cueste bastante más, y quien reciba su unidad en los últimos sorteos quedaría en clara desventaja si su aporte se hubiera quedado en la cifra original. Por eso la propuesta contempla un mecanismo de ajuste periódico de las cuotas, aunque el material periodístico con el que trabajo corta la explicación justo cuando empieza a detallar ese mecanismo, lo que me deja con la misma incertidumbre que al lector.

Lo cierto es que, del surco a la góndola, lo que se ve en este tipo de esquemas es una ingeniería financiera cuidada pero todavía joven, y a esta altura del reportaje me queda una sensación que no puedo evitar compartir con quien me lee: el Estado, una vez más, no resolvió todavía el acceso masivo a la vivienda propia, y deja en manos de desarrolladores privados y de acuerdos entre particulares una tarea que, en la mayoría de los países con mercados inmobiliarios ordenados, suele tener políticas públicas activas, líneas de crédito accesibles y reglas de juego estables. Mientras eso siga pendiente, esquemas como el pasanaku reinventado seguirán ocupando un vacío que nadie termina de cerrar.