La oferta de departamentos en Buenos Aires se achica: la superficie mediana cayó más de la mitad en casi cien años

El cielo sobre la Ciudad de Buenos Aires amaneció cubierto esta mañana, con una humedad que se pega al asfalto, y la noticia que llegó a mi mesa tiene algo de esa misma sensación de encierro: el departamento porteño, ese objeto de deseo urbano que durante generaciones simbolizó la posibilidad de vivir con holgura en medio de la metrópoli, se encogió. Y no de manera marginal: según un relevamiento de la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, elaborado sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad, la superficie cubierta mediana de las unidades construidas desde 2020 es de 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados que median en los departamentos edificados durante la década de 1930. La diferencia es de 56 metros cuadrados, lo que equivale a una reducción del 55 por ciento.

Menos ambientes, más monoambientes

La transformación no se mide solamente en metros cuadrados, sino también en la cantidad de ambientes y en la composición del parque construido, y el cuadro de situación es elocuente. La mediana de ambientes por unidad cayó de cuatro a dos entre los edificios de los años 30 y los levantados en la década actual, y los monoambientes pasaron de representar apenas el 1,9 por ciento de la oferta de aquellos departamentos históricos a ocupar el 35 por ciento de los construidos desde 2020. En el otro extremo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados recorrieron el camino inverso: su participación descendió del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento, según el informe al que tuve acceso y que ordena los avisos por año de construcción.

El estudio sitúa la principal transformación en la cantidad de ambientes, y aclara que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable a lo largo de casi un siglo, con valores que oscilaron entre los 20 y los 26 metros cuadrados por ambiente. Tras una etapa de estabilidad con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones levantadas entre las décadas de 1970 y 2000, la superficie volvió a retroceder con fuerza desde 2010, y la curva no muestra señales de detenerse.

La cochera salió del precio

Hay un segundo cambio que atraviesa la oferta de manera silenciosa pero persistente, y que modifica de lleno lo que el comprador paga cuando firma una operación del surco a la góndola, como se dice en el mundo del comercio cuando algo recorre todo el camino hasta llegar al consumidor: la cochera dejó de estar incluida en el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos la incorporaba al valor de venta; en las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se desplomó al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos que ofrecen la cochera como opcional o comercializada por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento, lo que confirma que el estacionamiento se convirtió en un bien aparte, que se cotiza y se negocia al margen del departamento.

• Recoleta: las viviendas anteriores a 1980 median 90 m² y las construidas desde 2010, 45 m², una baja del 50%.
• Monserrat: registró una reducción del 41% al comparar los mismos períodos.
• Palermo: la caída fue del 40%.
• Villa Devoto: la baja fue del 6%, la menor entre los barrios analizados.
• Villa del Parque: registró una reducción del 8,5%.
• Villa Urquiza: la caída fue del 9,6%.

Las diferencias entre barrios, como se ve, son enormes y dibujan un mapa con dos realidades bien marcadas: los barrios céntricos y de mayor densidad turística o de servicios, como Recoleta, Monserrat y Palermo, lideran el ranking de las reducciones de tamaño, mientras que las zonas más residenciales del norte porteño, como Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza, muestran caídas mucho más moderadas, en algunos casos inferiores al 10 por ciento. Para quien busca un departamento para vivir, el dato confirma lo que se ve al caminar las calles: en el centro, las unidades nuevas son cada vez más pequeñas; en la periferia, las nuevas construcciones todavía conservan parte de la superficie de las generaciones anteriores.

Queda, como en tantas discusiones vinculadas al acceso a la vivienda en la Ciudad, un capítulo que el Estado todavía no resolvió de manera satisfactoria y que el informe deja planteado sin entrar a juzgarlo: cómo se garantiza que una ciudad de ocho millones de habitantes siga ofreciendo unidades de tamaño razonable para familias, parejas con hijos o personas mayores, cuando el mercado se concentra en monoambientes y unidades pequeñas orientadas a la inversión, al alquiler temporario o a la rentabilidad, y cuando la cochera, que durante décadas fue parte del paquete del departamento, hoy se vende por separado. Por ahora, lo que muestra el relevamiento es que la tendencia no se detuvo: el departamento porteño, en promedio, sigue achicándose.