Alquileres porteños perdieron contra la inflación en 2026 y profundizaron la baja real del 2,3%

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto un incremento mensual de 1,5%, la menor suba del año y un guarismo que se ubicó por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, de acuerdo con el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop. Con ese movimiento, los contratos acumulan en los últimos doce meses una variación de 29,9%, mientras que en lo que va de 2026 la suba alcanza 19,2%, frente a un incremento general de precios estimado en 21,5%, lo que equivale a una caída real de 2,3 puntos porcentuales.

1,5% mensual y 2,3% por debajo de la inflación interanual

La dinámica de los contratos muestra una desaceleración progresiva respecto de 2025, cuando los alquileres habían acompañado con mayor cercanía el ritmo inflacionario. De acuerdo con el informe, los valores promedio según tipo de unidad se ubican en $771.871 mensuales para un monoambiente, $886.527 para un departamento de dos ambientes y $1.196.413 para uno de tres ambientes, cifras que consolidan la presión sobre los hogares inquilinos aun cuando la variación nominal cede frente al resto de los precios de la economía.

Puerto Madero lidera los precios; Lugano, la rentabilidad

• Puerto Madero: $1.252.366 mensuales, el valor más alto de la Ciudad.
• Núñez: $995.838 mensuales; Palermo: $990.748 mensuales, en el podio de los más caros.
• Lugano: $654.776 mensuales, la opción más económica del relevamiento.
• Nueva Pompeya: $700.324 mensuales; Parque Avellaneda: $720.780 mensuales, en el tramo bajo de la tabla.

La fotografía por barrios también expone contrastes marcados en la variación interanual. Los incrementos más altos se concentraron en Villa Luro, con 38%; Parque Patricios, con 36,3%; y Parque Chacabuco, con 35,5%. En el otro extremo, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los barrios donde los alquileres menos subieron respecto de agosto de 2025, una pauta que evidencia el ajuste relativo en las zonas históricamente más demandadas.

En paralelo, la oferta de departamentos destinados a alquiler tradicional creció 0,6% durante agosto y, según Zonaprop, el volumen disponible es 3,4 veces superior al piso histórico de febrero de 2023. El punto de inflexión se registró en enero de 2024, cuando la cantidad de publicaciones se expandió 62% en un solo mes, en el marco de la reforma de la Ley de Alquileres y su posterior transición hacia contratos más cortos.

Rentabilidad de 5,70% anual y recuperación de la inversión en 17,6 años

Para los propietarios que evalúan la colocación de una vivienda en el mercado, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual, un rendimiento que permite recuperar el valor de compra en 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el requerido hace un año. Lugano aparece como el barrio con mayor retorno, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, en línea con su elevada base de precios.

El cuadro de oferta se complementa con el comportamiento del mercado de compraventa: el Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo de lo observado en junio de 2025, un dato que muestra el acotado acceso al crédito para acceder a la vivienda propia.

En síntesis, una familia inquilina de clase media que en 2025 destinaba al alquiler un porcentaje equivalente al IPC enfrenta en 2026 una carga nominal similar pero con una leve mejora en términos reales, del 2,3%, que igualmente se ve absorbida por valores de partida elevados: pagar un departamento de dos ambientes en zonas como Palermo o Núñez demanda ingresos por encima del millón de pesos mensuales, mientras que en Lugano, Nueva Pompeya o Parque Avellaneda el esfuerzo continúa siendo considerable, aunque con un piso más bajo dentro del mapa porteño.